相続したマンションを売却したときの税金｜譲渡所得税と使える特例

「相続したマンションを売ったら、どのくらい税金がかかるのだろうか」——売却のご相談をいただく際、価格と並んでもっとも多いご質問がこの税金のことです。

相続したマンションを売却すると、利益（譲渡所得）に対して 譲渡所得税 がかかる場合があります。一方で、税負担を軽くする 特例 もいくつか用意されています。本記事では、その全体像を宅地建物取引士の視点で一般的に整理します。

はじめに（重要） 税額の計算や特例の適用可否は、お一人おひとりのご事情によって大きく変わります。本記事は一般的な情報提供を目的としたもので、具体的な税額や適用の判断は 税理士 にご確認ください。当社では、ご相談時に提携税理士へおつなぎする体制を整えています。

1. そもそも、売っても税金がかからないこともある

最初に押さえておきたいのは、「売却＝必ず課税」ではない という点です。

譲渡所得税は、売却によって 利益（譲渡所得）が出たとき にかかります。利益がゼロ、あるいは赤字（譲渡損失）であれば、譲渡所得税はかかりません。

譲渡所得は、ごく簡単にいうと次の考え方で計算されます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除

• 取得費：そのマンションを購入したときの代金や購入時の諸費用（建物は減価償却を考慮）
• 譲渡費用：売却の際にかかった仲介手数料・印紙代など
• 特別控除：要件を満たせば使える控除（後述）

この計算の結果がプラスになって初めて、課税の対象になります。

2. 税率は「所有期間」で変わる

譲渡所得にかかる税率は、その不動産を どれくらいの期間所有していたか で2段階に分かれます。

上記は一般的な税率の目安です。所得税には復興特別所得税が含まれます。

ここで相続の場合に大切なのが、所有期間は「亡くなった方（被相続人）が取得した日」から引き継いで計算する という点です。

つまり、相続してすぐに売却しても、被相続人が長く所有していたマンションであれば 長期譲渡（約20%） として扱われるのが一般的です。「相続したばかりだから短期で高い税率」と誤解されがちですが、そうではないケースが多いのです。

3. 取得費がわからないとき

相続マンションでよくあるのが、「購入時の契約書が見つからず、いくらで買ったのかわからない」 というケースです。

この場合、売却価格の5% を取得費とみなして計算する方法（概算取得費）があります。ただし、実際の購入額が売却価格の5%より高かったとしても5%として扱われるため、利益が大きく算定され、税負担が重くなりがち です。

そのため、

• 購入当時の 売買契約書
• 購入時の 領収書・諸費用の記録
• 住宅ローンの 金銭消費貸借契約書

などが残っていないか、まず探してみることをおすすめします。当社では、相続現場での 重要書類の捜索 もお手伝いしています（サービス詳細）。

4. 知っておきたい2つの特例

相続マンションの売却では、次の2つの特例が話題になります。ただしマンション特有の注意点 があるため、順に説明します。

4-1. 取得費加算の特例

相続税を納めた方が、一定期間内に相続財産を売却した場合、納めた相続税の一部を取得費に加算できる 特例です。取得費が増えれば、その分、譲渡所得（利益）が圧縮され、税負担が軽くなります。

ポイントは 期限 です。

相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで（おおむね相続発生から約3年10ヶ月以内）に売却することが条件とされています。

相続税を納めた方にとっては影響の大きい特例ですので、売却のタイミング を考える際の重要な要素になります。適用の可否・加算額は税理士にご確認ください。

4-2. 相続空き家の3,000万円特別控除 ——【マンションは要注意】

被相続人が一人で住んでいた家を相続した方が売却する場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から 最大3,000万円を控除 できる特例があります。

ただし、マンションをお持ちの方に特にお伝えしたい重要な注意点 があります。

この特例は、区分所有建物登記がされている建物（＝一般的な分譲マンション）は、原則として対象外 とされています。また、建物が 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築 されたものであること等、複数の要件があります。

つまり、多くの相続マンションでは、この「空き家3,000万円控除」は使えない ケースが一般的です。インターネット上で「相続した家は3,000万円控除が使える」という情報を見て期待される方が多いのですが、マンションでは適用されないことが多い点は、誤解のないようお伝えしています。

4-3.（参考）相続人自身が住んでいた場合

相続した後、あるいは元々その物件に 相続人ご自身が住んでいた 場合は、マイホーム（居住用財産）を売ったときの3,000万円特別控除という別の制度が検討対象になることがあります。これも要件があるため、適用可否は個別にご確認ください。

5. 売却した翌年は「確定申告」が必要

譲渡所得が出た場合（特例を使う場合も含めて）、売却した年の翌年に確定申告 が必要です。

確定申告の期間は、一般的に売却した翌年の 2月16日〜3月15日 です。

「利益が出ていないから申告は不要」と思っていても、特例を使って税額をゼロにする場合は申告が必要 なことが多いため注意が必要です。譲渡損失が出た場合も、他の特例（損益通算等）の対象になることがあります。

確定申告は税理士の専門領域です。当社では、売却の段階から提携税理士と連携し、お客様が 同じ説明を何度も繰り返さなくて済む よう、物件・経緯の情報を整理してお引き継ぎします。

6. 当社の方針：税金まで含めた「総額」でご提示する

売却価格だけを見て喜んでしまい、後から税金を知って手取りが想定と違った——これは避けたい事態です。

当社では、ご相談時に次の情報を整理してご提示します。

• 仲介・買取それぞれの 参考価格帯
• 仲介手数料・コンサルティング料などの 費用
• 譲渡所得税の 一般的な見込み（具体額は提携税理士が算定）
• 取得費加算の特例など、タイミングで変わる要素

これらを総合した 「最終的な手取りの目安」 までお伝えすることを大切にしています。費用の目安は 料金体系 を、売却の進め方は サービスフロー詳細 をご覧ください。

まとめ

• 相続マンションの売却は、利益が出たときだけ 譲渡所得税がかかる
• 所有期間は 被相続人から引き継ぐ ため、長期譲渡（約20%）になりやすい
• 購入額がわかる書類が見つかると、税負担を抑えられる可能性がある
• 取得費加算の特例 は期限（約3年10ヶ月）があり、売却タイミングに影響する
• 空き家3,000万円控除は、分譲マンションは原則対象外 という点に注意
• 特例を使う場合も含め、翌年の 確定申告 が必要なことが多い

税金は売却の手取りを大きく左右します。判断に迷われたら、価格と税金の両面を整理したうえでご相談ください。

※ 本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の物件・お客様に対する税務助言ではありません。税制は改正される場合があり、適用の可否や具体的な税額はお一人おひとりのご事情によって異なります。実際のご判断にあたっては、必ず税理士または所轄の税務署にご確認ください。